Droit immobilier
L'immobilier en Pologne pour clients polonais et étrangers — du due diligence au processus d'investissement et au contentieux.
La Pologne reste une destination attractive pour l’investissement immobilier — pour les acquéreurs individuels comme pour les fonds et promoteurs étrangers. Le système juridique polonais combine ici des voies civiles, administratives et fiscales, ce qui complique la conduite autonome d’une opération sans heurter l’une d’entre elles. La pratique du cabinet couvre tout le cycle — du due diligence à la transaction, à l’investissement et au contentieux éventuel.
Transactions
Toute opération immobilière, quelle que soit son ampleur, commence par une appréciation complète de la situation juridique. Le livre foncier ne reflète pas toujours toutes les charges — certains droits et prétentions figurent dans d’autres registres ou résultent de constats de fait. Le due diligence mené du côté de l’acquéreur vise à identifier les risques dont la révélation ultérieure serait coûteuse ou impossible.
Le périmètre couvre la rédaction et la négociation des compromis et actes définitifs, le conseil notarial, la coordination avec la banque qui finance, les formalités foncières, le conseil fiscal (PCC, TVA, impôt sur le revenu de cession) et un accompagnement linguistique pour les acquéreurs ne parlant pas polonais.
Acquéreurs étrangers
L’acquisition de biens immobiliers en Pologne par un étranger est régie par la loi de 1920 sur l’acquisition de biens immobiliers par les étrangers. Pour les ressortissants de l’EEE et de Suisse, les exemptions sont larges, mais des exceptions importantes subsistent (notamment terres agricoles et forestières). Pour les autres ressortissants, l’autorisation du Ministère de l’Intérieur reste la règle, et l’appréciation de son obligation pour une opération précise est rarement triviale — la loi contient des définitions et exceptions dont une lecture simple peut induire en erreur.
La représentation couvre le parcours complet devant l’administration et, le cas échéant, la procédure devant les juridictions administratives.
Processus d’investissement
La réalisation d’un projet de construction exige la coopération avec de multiples intervenants et la conduite de plusieurs procédures administratives distinctes. Le conseil porte sur le choix de la voie (décision de conditions de construction ou plan local), l’obtention de la décision environnementale, du permis de construire, d’éventuelles dérogations, des réceptions partielles et finales. Côté contractuel — rédaction et négociation des contrats avec l’architecte, l’entrepreneur général et les sous-traitants, clauses de responsabilité pour défauts, pénalités contractuelles, garanties bancaires.
La pratique couvre également les procédures administratives contestées par des tiers — voisins, organisations environnementales, collectivités — devant les juridictions administratives.
Litiges de propriété et de possession
Les contentieux immobiliers comprennent notamment l’établissement et la suppression de servitudes, la protection de la possession, la fixation de limites, la cessation d’indivision, les actions au titre de l’inexécution d’un contrat de promotion immobilière et les indemnités complémentaires pour occupation sans titre. Une part importante de la pratique concerne les conflits entre indivisaires (familiaux, successoraux) et les contentieux à la frontière de la propriété privée et de l’action administrative.
- 01 Vous envisagez l'achat d'un appartement, d'une maison, d'un terrain ou d'un bien commercial en Pologne.
- 02 Vous êtes étranger et avez besoin d'évaluer si l'acquisition requiert une autorisation du Ministère de l'Intérieur.
- 03 Vous vendez un bien et souhaitez préparer la transaction sur le plan juridique et fiscal.
- 04 Votre voisin ou un promoteur conteste les limites, une servitude ou les conditions de construction.
- 05 Vous menez un projet d'investissement — vous avez besoin d'un accompagnement pour les permis, les contrats avec les entrepreneurs, les réceptions.
- 06 Vous souhaitez faire valoir des prétentions au titre de défauts ou d'inexécution d'un contrat de promotion.
- 01
Due diligence
Analyse du livre foncier, des documents d'urbanisme, du plan local, des permis, servitudes, restrictions et charges. Identification des risques avant signature.
- 02
Négociation et contrat
Rédaction ou vérification du compromis et de l'acte définitif. Clauses sur les pénalités, la sécurisation du prix, les délais de remise, les conditions suspensives. Coopération avec le notaire.
- 03
Réalisation du projet
Conseil dans les procédures d'urbanisme, de permis de construire, environnementales. Contrats avec l'architecte, l'entrepreneur général, les sous-traitants. Procédures de réception et de remise.
- 04
Litige ou exécution
Représentation dans les litiges de bornage, de servitude, de troubles de possession, de garanties. Procédures administratives et contentieuses liées au bien.
L'accompagnement des acquéreurs étrangers couvre tout le parcours — de l'évaluation de l'obligation d'autorisation du Ministère de l'Intérieur, à la coordination avec le notaire et les services du cadastre, jusqu'à la représentation fiscale. La pratique inclut également les Polonais propriétaires de biens à l'étranger, dans les dossiers où le droit ou le tribunal polonais est concerné (impact des biens étrangers sur la communauté de biens, succession, partage).
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier en Pologne?
En principe oui, mais pour certaines catégories (terres agricoles, maisons sur des terrains d'une certaine surface), une autorisation du Ministère de l'Intérieur est requise. Les ressortissants de l'EEE et de Suisse bénéficient d'exemptions importantes. Une évaluation individuelle est toujours recommandée.
Que doit contenir un bon due diligence immobilier?
Un extrait à jour du livre foncier (incluant les inscriptions conditionnelles), un extrait du cadastre, le plan local d'urbanisme ou la décision sur les conditions de construction, les permis de construire définitifs, les contrats de bail ou de location, les éventuelles servitudes et restrictions, la documentation technique et l'historique des transactions.
Quelle est la différence entre compromis et acte définitif?
Le compromis oblige les parties à conclure ultérieurement un acte définitif. Il peut être conclu par écrit ou notarié — la forme notariée permet d'exiger la conclusion de l'acte définitif (effet plus fort). Le compromis seul ne transfère pas la propriété.
Puis-je rompre un contrat avec un promoteur?
Cela dépend de la cause. La loi sur la promotion immobilière prévoit des cas de droit de résolution (écarts substantiels du projet, retard de livraison). Certaines causes exigent une mise en demeure préalable. Chaque situation requiert une appréciation des preuves.
Le voisin a fermé l'accès à mon terrain — que puis-je faire?
Il est crucial d'établir le fondement juridique de l'usage antérieur de la voie (servitude inscrite, usage de fait, acquisition par usucapion). Selon les constatations, est possible une action en protection de la possession, l'établissement d'une servitude de passage ou une action en reconnaissance d'usucapion.
Droit des sociétés et droit commercial
Conseil courant, fusions-acquisitions, due diligence, RGPD et responsabilité des dirigeants.
Résolution des litiges et droit civil
Négociation et procédures judiciaires en matière civile et familiale.
Énergies renouvelables et biogaz
Conseil juridique sur l'ensemble du cycle des projets de biogaz et d'énergies renouvelables.